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En el tema de obras en comunidades de propietarios siempre me ha quedado una duda. A ver si algún experto me lo aclara. Está claro que “promotor es cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realiza una obra”. El documento del Osalan establece que “la comunidad se convierte en promotora de dichas obras representada por su presidente”, es decir, tira por el camino del medio y se queda tan pancho. Pero una comunidad es una persona jurídica muy distinta de una sociedad. En una sociedad está muy clara (o debiera estarlo) la figura de quien manda y decide y por tanto de donde emana la autoridad y a quien se podrán exigir responsabilidades penales; pero en una comunidad, el presidente no deja de ser un vecino más que no decide nada, lo decide la comunidad, por tanto ¿cómo se podrán pedir responsabilidades, en concreto penales, a un presidente de comunidad que debe acatar lo que se decide en la comunidad.
Por poner un ejemplo hipotético y sencillo: en una obra que no requiere CSS, con tal de ahorrar, la mayoría de vecinos deciden eliminar una partida de seguridad y el presidente se niega, pero se aprueba por mayoría, ¿quién irá a la cárcel? Lo normal es que en el acta se habilite al presidente para contratar con EMPRESA, S.A., y si yo fuese presidente pediría que constase en acta: “El presidente se niega a realizar los trabajos de este modo por peligro evidente para la seguridad de los trabajadores”, pero como manda la mayoría, “ajo y agua” y se hacen los trabajos. Como presidente está atado de pies y manos. Si esto mismo pasa en una empresa promotora, está muy claro (más o menos) quién será el responsable y quien deberá responder por responsabilidades penales.
Si, ya sé que algunos me dirán que el presidente no firme el contrato, que denuncia a la IT las deficiencias en la realización de las obras. Pero y ¿si es necesario hacer las obras para evitar, por ejemplo, desprendimientos en la fachada? Y si el presidente consigue parar estas obras y se cae un elemento de la fachada y mata a algún transeúnte, ¿será el presidente culpable por parar las obras? ¿querrán hacer frente la aseguradora y el resto de vecinos a las responsabilidades económicas derivadas? ¿quién será culpable penalmente?.
Entra o regístrate para ver los enlaces La figura del presidente de la comunidad de propietarios es la que es, y tiene sus funciones y responsabilidades; y a veces no solamente se le faculta para decidir cambiara de compañía de suministro de cubos de basura, sino para hacer determinadas obras.
El administrador (normalmente contratado, y si no allá la comunidad) debe asesorar al presidente en estos temas. Incluso el propio servicio de prevención ajeno que la comunidad debe tener contratado si por ejemplo dispone de conserje propio, debe asesorar a la comunidad en estos quehaceres.
Normalmente en las reuniones de comunidad, se faculta al presidente para los trámites necesarios de realización de una obra (contratación, pagos, etc.); y si no se dice nada también el resto de obligaciones.
Por lo tanto, el presidente sí que asume esas responsabilidades, y si sus criterios son contrarios a los aprobados en la reunión de comunidad, entonces debe negarse y punto. No tiene porque denunciar nada a nadie. Simplemente renuncia al cargo y que lo haga otro, por ejemplo de aquellos que quieren hacer la obra con presupuesto más reducido.De Locos, la teoría es muy fácil, pero ¿puede estar una comunidad de propietarios legalmente constituida sin presidente? ¿puede el presidente dimitir a mitad de mandato sin dejar elegido nuevo presidente?
En una Comunidad de Propietarios, el órgano superior es la Junta de Propietarios, el Presidente es el Representante de dicha Junta y nada más que eso, por tanto él ni decide ni acepta presupuesto (si lo hiciera sin la aprobación de la Junta de Propietarios sería responsable ante la Ley y ya no sólo en el caso de un accidente sino también por “gastar” un dinero que no es suyo). Por tanto el presupuesto lo firma él pero aparecerá en el Acta que lo ha aprobado la Junta y por tanto responsable será la Junta de Propietarios (el nunca iría a la cárcel), y si él se niega a firmar, la Junta puede entregar el Acta al subcontratista para que ejecute los trabajos.
saludos
Precisamente porque es el representante, la Junta puede facultar al presidente para que haga determinadas gestiones de las cuales lógicamente es el responsable.
Como todo el mundo podrá comprender, y así es en realidad, la Junta no se está reuniendo cada 2 por 3 para decidir esto o lo otro.
Una vez decidida la realización de unas obras no incluidas en el presupuesto anual aprobada en reunión ordinaria, y aceptada una de las opciones (de esto sí se responsabilidad la Junta de Propietarios), el presidente (normalmente con el asesoramiento del administrador) se ocupa de la gestión de ese tema (tiene por ejemplo, firma para realizar pagos); y por tanto es responsable de aquello que acomete, por acción o por omisión (en este último caso, el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento).Precisamente para hacer correctamente todas estas cosas, el administrador suele asesorar al presidente y a la propia Junta en reunión, sobre la conveniencia de contratar incluso el asesoramiento especializado o informes periciales.
Perdona De Locos que esta vez no este de acuerdo contigo, tampoco conozco la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al pie de la letra.
Partiendo de que estoy contigo en que con el asesoramiento de un Administrador y del Presidente no creo que ninguna Junta de Propietarios quiera jugarsela…pero de todo hay en el mundo…
Como he dicho el Presidente es el Representante de la Junta de Propietarios, en el supuesto que la Junta diga: “elige un presupuesto y apruebalo” y este elige lo que quiere “sin seguridad” pues si tendrá su responsabilidad porque la ha aceptado, pero seguiría siendo de la Comunidad de Propietarios el Responsable final, si te fijas en el link de Osalan del otro hilo (muy bueno por cierto) no hace mención nunca al Presidente sino a la Comunidad de Propietarios.
En el caso que sea la Junta quien apruebe el presupuesto y por eso son tan importantes las Actas de la Juntas, la firma del presidente “no le da ninguna responsabilidad”,
En el caso contrario que sea el presidente el que no quiera firmar un presupuesto “seguro” y la Junta si quiere (cuando una Junta por mayoria quiere y el presidente no, algo raro es), la Junta puede tener un problema con los pagos porque en ese momento él tiene la firma en el banco, pero para ello están las mayorias (25% de la Junta) para convocar Juntas Ordinarias con Orden del Día, por ejemplo “obras de tal”, y quitar a presidentes que se toman a veces “atributos” que no tienen..
Pero bueno como siempre es interpretación y esta es la mía, además de una LPH que no es con la que suelo trabajar…
Yo creo que si hubiera responsabilidad administrativa, sancionarían a la Comunidad de propietarios. Y si hubiera responsabilidad penal irías a por el administrador y el presidente probablemente.
Totalmente de acuerdo con Pedrov.
Yo en su día cuando me tocó ser presidente de mi comunidad, planteado este tema al administrador me indicó esto mismo: el responsable es el presidente.
Lo que no estoy de acuerdo es con algún comentaría de la posibilidad de dimitir: el presidente no puede negarse a serlo cuando le corresponda.
Enrique, precisamente el documento del Osalan establece que “la comunidad se convierte en promotora de dichas obras representada por su presidente”. Y ahí está la duda, el presidente no puede ir contra las decisiones de la Junta de Propietarios, es solo un voto contra los demás, por eso ¿cómo puede ser representante de una decisión que va contra su voto?. Está claro que puede firmar el contrato y aceptar los pagos, pero ¿y una condena penal? A la cárcel no va la Junta de Propietarios, va una persona física.
Entra o regístrate para ver los enlaces o varias (por ej. las que tomen la decision)
Te pregunto lo mismo, ¿cómo va a ser responsable el Presidente de una decisión que el ha tenido que asumir incluso votando él mismo en contra?
Es que en el caso de una empresa está claro, hay un señor que quiere ganar el máximo de dinero y el decide lo que quiere sin que existan votos de los trabajadores, pero en el caso de una comunidad de propietarios, el presidente no tiene más poder ejecutivo que el que le otorga la Junta de Propietarios y si ésta resulta culpable de una muerte ¿quién va a la cárcel? ¿Toda la Junta de Propietarios? ¿El presidente? ¿El vecino del 5º?
¿Toda la Junta de Propietarios?
¿Y porque no?, si toma una decision que implica la comision de un delito.
A groso modo, el codigo penal no castiga a las personas por su condicion personal (cargo que ocupa, por ejemplo) sino por sus acciones u omisiones (art. 10 de la Ley Org. 10/1995)
Si el presidente no es quien decide (no actua) ni tiene capacidad legal ni contractual de actuar (por tanto no puede haber omision), ojo que no lo se, ¿como va a tener responsabilidades penales?
Buenos días,
El presidente de la comunidad no es “el jefe”, como se suele interpretar por muchos, sino la persona física o jurídica en la que los copropietarios del inmueble (Junta de Propietarios) han delegado su representación, con mandato imperativo, para los asuntos que afectan al conjunto formado por todos los copropietarios del mismo. De acuerdo con la Ley de la Propiedad Horizontal, el presidente es uno de los órganos personales de administración de la comunidad y ostenta legalmente la representación de la Comunidad, tanto en un procedimiento judicial como fuera del mismo, en todos los asuntos que la afecten.
El Presidente de la Comunidad de Propietarios podrá incurrir en responsabilidad penal por la falta de diligencia u omisión en el ejercicio de sus deberes frente a la Comunidad, por los daños patrimoniales o personales causados a terceros (sean propietarios o no) o por excesos de “atributos” (contratar obras sin autorización de la Junta), pero siempre respecto a la esfera interna de la Comunidad.
Por ejemplo, podrá incurrir en responsabilidad penal si realiza el corte de suministro a viviendas que no abonan las cuotas correspondientes (sin acuerdo de la comunidad), discusiones y acusaciones a propietarios en las Juntas de la Comunidad, disposición para sí de los fondos propios de la Comunidad, etc. Todos estos delitos están descritos en el Código Penal: delito de coacciones, delito de calumnias e injurias, delito de apropiación indebida, PRL, etc…
En donde me apoyo para decir que es la Junta de Propietarios la responsable ante terceros y no el presidente por una negligencia aprobada por la Junta de Propietarios, en donde responderá la propia Comunidad, es por lo que establece el artículo 9.1.e) de la LPH: “corresponde a cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. En definitiva, la responsabilidad de las partes comunes es para todos como dice este artículo.
Adjunto un link a un diptico de la Comunidad de Madrid, en este caso si define como empresario a la Comunidad de Propietarios.
saludos
Entra o regístrate para ver los enlaces segun la ley de propiedad horizontal la figura del presidente y tesorero son meramente simbolicas al tener contratados los servicios de un administrador de fincas.Se contratan a estos profesionales para que suplan nuestro desconocimiento en la materia,por tanto entiendo que son ellos segun explica la ley los responsables.
quiero saber :
Si una persona realiza un agujero en fachada por aire profesional que pone en su casa con 8 tubos que pasan al ras del suelo que es techo del vecino de abajo y deja dicho agujero abierto que es grande ¿no está obligado a cerrarlo? y si debido a eso le entra agua al vecino de abajo a quien reclama, y si el administrador cierra dicho agujero porque lo paga la comunidad.
la misma persona tiene dos AA/CC en el patio uno de ellos pegado al aparato de gas natural y sin tejadillo, eso es legal?
Gracias
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